您现在的位置：二手房买卖征20%个税又悄悄杀来
昨日，珠江新城房地产交易中心，地税业务咨询台工作人员介绍说二手房交易个税仍按1%缴纳。看来，各个办证点目前的执行情况有差别。
新年以来尽管还没有大的楼市调控政策出台，不过广州小的动作却是频频出现。近日，去年“国五条”中二手交易缴纳“20%个人所得税”的说法重出江湖，卖方提供上手发票，或房管局、税局档案能查到发票留存信息，个税要按差额（即转让所得）的20%计征。此外，各区房管局关于补缴社保证明、房产证年限计算标准等也都出现微调。业内人士指出，20%个税关键看执行，如严格执行，对市场影响非常大。
重申二手交易征20%个税
“我也觉得奇怪，最近广州各区房管局一些小政策的调整特别多。”新年刚过了20天，大源按揭负责人郑大源却已经被最近各种政策调整搞昏了头。
据了解，最早在1月14日，中原地产旗下广州汇瀚顾问有限公司率先公布了这则调整。该公司认证微博显示：即日起，白云区凡涉及个人转让“非居住用房”或“已满5年非家庭唯一物业的豪宅”（建筑面积≥144平方米），提供上手购房发票计征税费的，个人所得税以差额20%计征。
对此，白云区房管局工作人员表示，房产转让时的个人所得税计征税率一直有两档，按照卖方是否提供购房发票，分别按照差额的20%和房产转让总值的1%计征。也就是平常所说的据实征收和核定征收两种方式。
1月17日，广州市地税局相关工作人员亦向媒体表示，二手房交易征收20%个税的政策在全市适用，除转让“证满五年且是家庭唯一住房”免征个税之外，非家庭唯一物业的住房，不管面积大小，均在征税范围内。地税局工作人员强调，即使卖方无法提供上手发票，但若房管局或税局档案能查到发票留存信息，个税仍按差额的20%计征。
记者了解到，去年“国五条”中就曾提及个人所得税20%的征收标准，但是由于各地均无执行，最终沦为“一纸空文”。2013年3月31日，广州版国五条细则，对个人二手房产交易征收20%个税也未作明确规定，仅表示“正在对具体操作细则进行研究，明确后将及时向社会公布”。
简单计算可以看到，以一套原购入价200万，转让成交价300万的二手房为例，若卖方能提供购入时的发票，则转让时按照20%的据实征收方式，所缴纳的个人所得税为18.8万元。而如卖方不能提供购入时发票，按照核定征收方式个人所得税仅为3万元。
“虽非新政，但旧规严行”
“最近几年房价涨得快，所以一般情况下据实征收会比核定征收计算出的个人所得税要高，因此一般人也会选择对买卖双方最划算的方式。”郑大源说。
在不少业内人士看来，此次的新规仅是去年“国五条”的重申，而在实际操作中几乎所有人仍然会按照无法提供原购房发票的方式来操作，选择总额1%的方式计算个人所得税。“由于不是每套二手房都有原来的发票，所以也很难要求每套二手房都按照‘财产转让所得’项目适用税率20%征收个人所得税。”
不过，广州中原地产市场部主任黄燕飞表示，此次重提20%个税虽非新政，但旧规严行。据其介绍，以往，不管卖方是否提供上手发票，都可在“差额的20%”和“总额的1%”中任选一档税率，卖方有很大的自主权。而现在，只有当卖方无法提供上手发票，且房管局及税局档案均无法查询到发票时，才能以“总额的1%”计征个人所得税。
在市场实操的业内人士还看到了其中的不同之处。“以往，业主提交原购房发票后营业税按差额缴交，缴交个人所得税时仍然可选据实征收或核定征收。而此次调整后从严了，若提交了发票，营业税按差额征收，个税就必须要按据实征收差额的20%，不能再按总价1%征收。如果不提交发票，个税可选核定征收，但营业税就要按全额征收，这无疑增加了交易成本。
昨日南都记者致电广州市地税局，对方工作人员亦表示，现在都是优先按照20%的标准来征收个人所得税，只有在税局核查后无法按照这个方式征收时，才会改成总额1%的征收方式。
[分析]
严格执行能否坚持下来？
对于广州近期各区房产交易政策的频繁调整，业内人士指出，这是有关部门在年末进行各种试探。有些是原来措辞比较随意的，现在都规范起来；而有些则是加大了执行力度，申请契税优惠的难度更大等。大源按揭负责人郑大源表示，其实20%个税这个也不知道最终能不能坚持下来，历史上不少政策都是颁布之后，反对者太多然后又没执行的。
满堂红市场研究部高级经理表示，20%个税将加大业主的转让成本，而这一成本将转嫁给买家。“业主为了保证收益，将提高二手房的售价，将个税成本分摊给买家，买家所付出的购房成本将会更高，或有部分买家因此延迟买房。”
广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为，“20%个税”牵涉面大，随时影响千家万户的利益，对房地产二手市场的影响巨大，也将深刻影响一手房的投资信心。“我们要清楚认识到，政府掌握着调节市场的‘尚方宝剑’。2013年以来，一线城市楼价持续上升，地王不断。事实上，政府想让市场冷下来，很简单，只要推出房产税、遗产税，楼市马上就要降温。就算推行征收20%个税，都能让楼市退烧。”
[延伸]
广州楼市“微调”频频
除了20%个税之外，“穗六条”中所提到的非广州户籍购房需连续缴纳3年以上个人所得税或社保的要求也出现略微调整。
能否补缴社保反复
1月15日，汇瀚按揭表示，接天河区、海珠区、珠江新城房管局最新通知，即日起对于非本市户籍买家办理购房时所需提供的36个月社保证明中，如其中存在2个月内的补缴情况，需提供单位出具之情况说明文件，当中须说明补缴原因，且该证明文件必须加盖社保局用章。房管局收文件后需发函至社保局，待社保局复函后方才正式受理业务。
记者了解到，尽管手续繁杂还需要社保局复函，但至少短时间停交社保的人可以通过补缴的方式获得购房资格。而根据去年3月份的广州国五条细则原文，和11月“穗六条”政策规定，非本市户籍居民家庭持补缴纳税证明或社保证明购房的，都是不予认可受理的。
不过就在该政策出来的第二天，1月16日，天河区房管局最新通知又表示，即日起对于非本市户籍购房人办理交易时，所提交的社保证明不接受一切补缴情况，按原要求执行。
非居住用房增值税上调
另外，根据业内人士爆料，新年以来各区房管局还出现过多次微小政策的微调。如黄埔区关于调整出售居住用房所需资料要求的通知要求，凡出售居住用房，无论房产是否满5年，递件时，业主均须提供以家庭为单位的《广州市家庭套数证明》原件，其他区房管局仍按原要求操作。
而珠江新城、黄埔、开发区、海珠区等房管局，还对涉及“个人转让非居住用房”业务，且不能提供上手购房发票的，土地增值税税率由原来的3%调整至5%.
是否满5年标准细到“日”
各区房管局近期甚至还对房产证年限的计算标准也进行了调整，此前广州不少区域对办理业务界定“房产证”是否满5年的标准以“月”为界限。而从今年1月10日开始，则调整为以“日”为单位，比如《房产证》登记日期为2014年1月20日，那就必须到2019年1月21日当天方算满五年。
[链接]
不少地方严格执行20%个税
记者了解到，去年成为一纸空文的“20%个税”缴纳方案，今年以来已经有不少地方开始严格执行。广西地税局日前发布公告称，于今年1月1日起收紧二手房交易税收政策。对于无法准确计算房屋原值和其他合理成本，采用核定征收办法的，不再享受营业税减免政策；而可以准确计算房屋原值和其他合理成本的将据实征收，未满5年的依法征收营业税和20%的个税。
此外，还有如南京新年后酝酿出台“5090”土地开发政策，加大中小户型供应；贵阳对住宅项目体量、容积率以及单宗住宅用地面积收紧控制标准，抑制高密度大体量住宅项目。
[声音]
即使卖方无法提供上手发票，但若房管局或税局档案能查到发票留存信息，个税仍按差额的20%计征。
——— 地税局工作人员强调
此次重提20%个税虽非新政，但旧规严行。以往，不管卖方是否提供上手发票，都可在“差额的20%”和“总额的1%”中任选一档税率，卖方有很大的自主权。而现在，只有当卖方无法提供上手发票，且房管局及税局档案均无法查询到发票时，才能以“总额的1%”计征个人所得税。
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